La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette loi a été mise en place par Sylvia Pinel, ministre du logement, pour relancer la construction immobilière en France. Elle a été remplacée par la loi Denormandie depuis le 1er janvier 2019. Nous allons voir comment choisir le bon appartement neuf pour un investissement locatif.
Qu’est-ce que la loi pinel ?
La loi pinel permet à un investisseur d’acquérir un ou deux bien(s) immobilier(s) neuf(s), et de les louer, afin de profiter d’une défiscalisation immobilière.
Il peut s’agir d’un logement ancien qui est rénové, et destiné à la location.
La loi pinel offre une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du prix du logement étalée sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 12 % sur 12 ans.
La réduction sera calculée en fonction de la durée du bail signé avec le locataire : – 12 % pour une location de 9 ans – 18 % pour une location de 12 ans – 21% pour une location de 15 ans Pour être éligible à la loi Pinel, il faut que le logement soit neuf ou bien réhabilité (lorsque ce n’est pas le cas).
L’investisseur doit acheter un bien immobilier neuf ou rénové mais qui doit respecter certaines normes énergétiques (norme RT2012 ou BBC 2005).
Il devra ensuite signer un bail commercial avec un locataire pendant au moins 6 ans. Une condition supplémentaire s’applique si l’investisseur est soumis au statut des micro-entrepreneurs : il devra louer son appartement en meublé non professionnel.
Le propriétaire devra alors respecter quelques conditions : Les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser certains plafonds ; Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire ; Le propriétaire doit souscrire une assurance contre les risques locatifs ; Un engagement de relogement temporaire des personnes occupant le logement est exigée.
Les avantages fiscaux du dispositif pinel
La loi Pinel, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, offre une réduction d’impôt aux particuliers qui acquièrent un logement neuf ou réhabilité entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Cette nouvelle disposition fiscale vise à stimuler la construction de logements neufs dans les zones tendues. Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut acheter un bien immobilier neuf destiné à la location pour une durée minimale de 6 ans (voire 9 ans).
Le dispositif est valable jusqu’au 31 décembre 2016.
La réduction d’impôt peut atteindre 21% du prix d’achat du bien immobilier sur 12 ans et 18% sur 6 ans.
Lorsque la période de location dépasse celle prévue par l’investissement locatif, l’avantage fiscal est réduit à 2 % chaque année pendant 3 ans. Dans tous les cas, l’avantage fiscal est plafonné à 63 000 euros par an sur 12 ans et 36 000 euros par an sur 6 ans. En contrepartie de cet avantage fiscal plus important que celui accordé par la loi Duflot (18% au lieu de 13%), le propriétaire devra louer son bien nu (non meublé) pendant au moins 6 années consécutives après son achat, à usage d’habitation principale du locataire.
Les critères à prendre en compte pour choisir un bien immobilier
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle permet aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier de bénéficier d’une importante réduction d’impôt, mais il est important de respecter les conditions imposées par le dispositif pour pouvoir en profiter.
La loi Pinel concerne tous les biens immobiliers neufs ou anciens qui sont destinés à la location et dont le propriétaire se donne lui-même comme locataire. Pour bénéficier des avantages fiscaux que propose ce dispositif, il faut également que le logement soit situé dans une zone éligible au dispositif.
Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, et doit respecter certains critères de performance énergétique : RT 2012 ou label HPE 2005/2009 pour les maisons individuelles et BBC 2005/2009 pour les appartements neufs. Enfin, le bailleur doit s’engager à louer son bien sur une durée minimale de 6 ans et 9 ans si l’acquisition a été faite entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Les zones éligibles à la loi pinel
La loi Pinel est entrée en vigueur à la fin de l’année 2014. Elle permet aux investisseurs immobiliers d’acquérir un logement neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt importante. Nous allons vous présenter les zones géographiques éligibles à cette loi, ainsi que les conditions qui sont nécessaires pour pouvoir y être éligible.
La zone A se compose des agglomérations de plus de 250 000 habitants et des communes où les loyers et le prix du m² sont très élevés.
La zone B1 se compose des villes situées entre 50 000 et 250 000 habitants, où il y a une demande locative importante (agglomération parisienne, grandes villes étudiantes). Cette zone concerne notamment : Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, Bordeaux, Rennes… Pour être éligible à la loi Pinel en zone B1, il faut acquérir un logement neuf ou rénové dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017. En ce qui concerne la zone B2 : Tout comme la zone B1, cette zone englobe des villes ayant une forte demande locative et ayant un prix au m² supérieur à 1 500 €. Cependant en comparaison avec la zone A et B1 elles sont plus petites (moins de 50 000 habitants).
Il est possible d’investir en Loi Pinel dans cette zone si le logement est achevé avant le 31/12/2017.
Les obligations et contraintes en matière de gestion locative
La loi Pinel autorise les investisseurs à louer leur bien immobilier pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Dans le cadre d’une location en loi Pinel, il faut respecter des conditions et obligations pour éviter tout litige avec son locataire.
La première obligation concerne l’investissement immobilier dans un logement neuf.
Il faut que l’immeuble soit construit selon la réglementation thermique RT 2012 ou BBC 2005.
Le logement doit être achevé depuis au moins 6 ans et être mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison. Ce délai est ramené à 9 ans si l’investissement s’inscrit dans un programme de défiscalisation loi Pinel Outre-mer (loi Pinel version DOM).
Lorsque vous procédez à la location du logement, vous devez respecter des plafonds de ressources pour votre locataire. Ces plafonds varient selon la zone géographique du bien immobilier acquis et selon les revenus annuels du futur locataire.
Ils sont fixés par un arrêté préfectoral qui prend en compte la composition familiale du candidat locataire et le niveau de ressources qu’il peut avoir (plafond maximum inférieur à celui applicable aux aides personnelles au logement).
Les principaux conseils pour réussir un investissement locatif en pinel
Vous souhaitez investir en loi Pinel pour profiter de réductions d’impôts? Découvrez nos conseils pour un investissement locatif rentable. Conseil n°1: Privilégiez une ville où les prix de l’immobilier sont élevés. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il est impératif que le prix du logement soit supérieur à celui du marché. Conseil n°2: Investissez dans un bien immobilier neuf ou en cours de construction. En investissant dans le neuf, le bailleur peut déduire les frais liés au projet et peut encaisser des revenus complémentaires tout au long de la période locative grâce aux loyers perçus.
Il faut savoir que les biens immobiliers anciens doivent faire l’objet d’une rénovation importante afin d’être considérés comme neufs. Conseil n°3: Choisissez un logement qui respecte les normes BBC (Bâtiment Basse Consommation). Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit répondre à plusieurs critères: être située en zone tendue ; être labellisée BBC 2005 ou RT 2012 ; respecter la norme RT 2012; être achevée depuis plus de 5 ans ; proposer des prestations haut-de-gamme; permettre une bonne rentabilité locative grâce à un prix attractif par rapport au marché local et se situer près d’un centre urbain dynamique; offrir une performance énergétique satisfaisante; garantir une durée minimale de location du bien (6, 9 ou 12 ans)..
Ce dispositif, qui vise à encourager les investissements locatifs dans le neuf, est une des mesures phares du projet de loi de finances 2015. Il permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans.
